よくある質問 / 任意売却について /

Q. 任意売却を回避するためにできることとは？

A.

「住宅ローン返済に難しいな」と思い始めたら、まずはチェックすることがあります。

それは、住宅ローン返済が困難になっている原因をタイプ別に分けることです。

住宅ローンが難しい理由とは、

①支出が増えたから住宅ローンが返済できない。

②収入が減ったから住宅ローンが返済できない。

③一時的に住宅ローンが返済できない。

④住宅ローンが恒久的に返済できない。

任意売却を選択するかどうかの分けれ目は、住宅ローン返済ができない理由が長期的に続くかどうかです。

「一時的に支出が増えた」「収入が減っても回復する目途がある」という場合は節約や生活の見直しで乗り切れます。

任意売却を回避して、住宅ローン返済を継続するためにできることとは・・・

①家計の見直し

具体的には、格安スマホへの切り替えや生命保険を掛け捨てタイプにするというものが有効です。

特に貯蓄型保険から掛け捨てタイプへの変更は、思わぬ一時金があったりします。

くれぐれも生命保険をやめてしまうことは避けましょう。

②低金利への住宅ローンへの借換え

低金利の今だからこそ、住宅ローンの借換えは効果があります。

現在支払っている金融機関から他社への乗り換えも検討できます。

ただし、住宅ローンの借換えには諸費用が必要であったり、十分な支払い能力の審査もあります。

その点を考えた上で、住宅ローンの借換えをしましょう。

それでも返済が遅れるときは、任意売却の相談をしてください。

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Q. 【任意売却事例６】身内の買取による任意売却

A.

【物件概要】種別：戸建　土地面積：３３０㎡　建物面積：１３８㎡

　　　　　　構造：木造２階建て　成約年月：２０２０年２月

ボーナスのカットによりローンの支払いが滞り任意売却を検討することになりました。

３世代で居住をしていて家族数が多く、ご高齢のお母様もいらっしゃったため、引っ越し先を探すことが難しいと思われました。

家賃や広さも考慮すると該当物件がなかなかありません。

そこで、親戚で買取ることはできないかという提案をいたしました。

幸い、別世帯の弟様がいろいろと手続きに協力していただき、住宅ローンを組むことも取り付けてくれました。

債権者である金融機関にも事情を説明し、状況を理解してもらう交渉を重ねた結果、ご親族内での買取が成立。

ご家族は弟様から賃貸することで住み続けることができています。

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Q. 【任意売却事例５】自殺があったマンションの任意売却

A.

【物件概要】種別：マンション　専有面積：８５㎡　成約年月：２０１９年７月

会社の資金繰りに困りご主人が自殺され、ご家族が借金を抱えたケースです。

奥様が保証人となっていたため、多額の債務返済を抱えました。

弁護士に相談の上、マンションの売却をしたのちは自己破産を選択する予定でした。

ただ、自室内で自殺をされたため、買主を探すことが難しい状況となりました。

ご家族内でご相談され、息子様の一人が成人していたため、親族内での売却を検討しました。

複数の金融機関による抵当権があったため、弊社でまとめて説明・交渉し解除に応じてもらいました。

自殺が関係するケースは、売却の際の告知事項にあたるため、購入者が少なく、成約価格も低めになりますので、売却方法などの検討が必要です。

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Q. 【任意売却事例４】個人の差押が付いたマンションの任意売却

A.

【物件概要】種別：マンション　専有面積：９４㎡　成約年月：２０１８年１０月

事業の業績が悪化し、借金の任意整理を希望されていました。

自宅の住宅ローンについては、任意売却で整理することで金融機関とも調整いました。

ただ、知人から義業資金を借入れていたため、滞納による個人での差押が登記されていました。

個人の差押は、ノウハウが整備されている金融機関のローンに比べ、個人的な感情も絡むため、解除に同意してもらうことが難しいケースが多いのです。

知人の方と話し合いをする場を設けることにし、弊社も同席して現状を説明させていただきました。

数度の交渉の結果、当初借入の10分の一ほどの返済で差押の解除に応じていただき、無事売却へこぎつけることができました。

個人の差押もしくは抵当権は、第三者が仲介することで冷静な話し合いができ、スムーズに進めることが可能になります。

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Q. 【任意売却事例３】アパート経営が行き詰まり任意売却に

A.

【物件概要】種別：共同住宅　土地面積：３４２㎡　建物延床面積：３７０㎡

　　　　　　構造：鉄骨造２階建　成約年月：２０２０年３月

奥様が財テクとして購入していたアパートが、経営に行き詰まり返済が滞っており任意売却をしたいとの相談がありました。

ご主人が保証人になっているにも関わらず、まだ話せていないとのことでした。

ご家族に話ができていないケースは意外に多く、ご本人の不安の解消、ご家族との話し合いの場の設定はよくあります。

私どもを交えて家族会議を開いていただき現状を説明させていただきました。

第三者からの説明は冷静に判断されることが多く、今回もご主人は素直に聞き入れていただきました。

売却後の残債務の返済も夫婦で払っていくことで、早くに結論が出ました。

満室のアパートでもあったので、任意売却はスムーズに行われ買い手はすぐにつきました。

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Q. 【任意売却事例２】賃借している住宅の任意売却

A.

【物件概要】種別：戸建　土地面積：２３７㎡　建物面積：１０１㎡

　　　　　　構造：木造２階建　成約年月：２０１８年８月

住宅を新築して1年後に転勤となり、ローン返済の負担解消に住宅は貸していました。

会社の業績悪化にともないボーナス支給も無くなり、住宅ローンを滞納し始めていました。

任意売却による債務整理の相談を受けましたが、賃借したままでの売却では任意売却に十分な返済は見込めません。

貸している側からの賃借人への退去予告は、６ヶ月前に行うことが原則です。

しかし、その間にも借金は増えますし、そもそも債権者（金融機関）が待ってはくれません。

弊社から賃借人に現在の状況を説明しましたが、ちょうど入居したばかりだったこともあり「引越の資金が無い」といわれました。

債権者と賃借人の退去についての条件交渉をしまして、引越し費用を売却額から支払うことで了承得ました。

再度交渉した上で、賃借人にも退去の了解を取り付けることができました。

少し時間はかかりましたが、転居後の売却もスムーズに進みました。

賃借人の退去には、交渉時間も要するケースが多く、任意売却に取り掛かるまでに時間がかかります。早めに進めることが重要になります。

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Q. 【任意売却事例１】突然の入院治療で住宅ローンの返済困難に

A.

【物件概要】種別：マンション　専有面積：７５㎡　成約年月：２０１６年４月

夫婦共働きで収入には余裕がありましたが、奥様の病気が発覚し世帯収入が減ったことに加え入院治療費も大きく、ローンの返済と病気の治療の両方に悩みを抱える状況で相談をされました。

まだ、住宅ローンの滞納は発生していませんでしたので、債権者（金融機関）との手続き交渉に入りました。

任意売却は手続きが進むと住宅ローンの支払いは自動的にストップします。

問題は、マンションであるために管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いでした。

現在、マンションに居住していることもあり、できるだけ管理費などの滞納は避けたいとのことでしたので、「持ちこたえられる時期はいつか？」を考え、その時期を越えたら退去をすることを決めました。

全体のスケジュールを決めての任意売却のスタートでしたが、近隣の売却物件も少ないこともあり、買い手はまもなく決まりました。

マンションは維持が難しかったので手放すことにはなりましたが、管理費や固定資産税の負担もなくなり、治療に専念できる環境を整えることができました。

管理費や固定資産税は、あえて滞納をする方法もあります。管理会社や市税事務所との打合せも行いますので、ご相談ください。

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Q. 競売開始決定通知が届いてしまいました。

A.

競売開始決定通知書が届いてからでも間に合います！
「担保不動産競売決定通知書」が届いてからでも任意での物件売却をすることは可能です。
ですが、この通知を受け取ったあとは、時間との競争になります。そのまま放っておくと「期間入札」の通知が送られてきますので、それからの売却では事務手続きの問題などで困難になります。
また、債権者によっては、競売申立後の任意売却を認めない場合もありますので、何よりも速やかに行動を起こすことが大切です。