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相続について

 

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Q. 古い抵当権を抹消することはできますか?

A.

古い担保権は、すでに当事者の所在がわからなかったり、法人であってもすでに無いこともあります。

ここでは古い担保権の抹消・解除の方法について解説します。

担保権は種類がいろいろありますので、ここでは「抵当権」のみを想定します。

また、抹消・解除も意味合いが似ていて紛らわしいので、「抹消」で統一して解説していきます。

 

◆基本は債務者・債権者が揃って抹消を申請する。

抵当権の抹消には、お金を借りた人=債務者とお金を貸した人=債権者が両者揃った上で、抵当権を抹消するというのが基本です。

そのため、抵当権が古いものだったとしても、当事者両者が書類を揃えて提出すると、もっとも早く抵当権の抹消ができます。

名義人本人が亡くなっているときなどは、相続人でも申請が可能です。

法人での抵当権で、すでにその法人が無い場合は、代表者による申請はできます。

また、法人が清算されている場合には清算人の協力が得られればスムーズにいくでしょう。

当事者がわかったとしても協力が得られないときには、残念ながら訴訟による手続きが必要になり時間がかかります。

当事者両者での申請は、可能性としては50%というところでしょう。

 

◆単独で抹消を申請する方法もあります

古い抵当権は、当事者両方が揃って申請するのは難しいことも多く、すでに効力のない抵当権も多く存在します。

さらに、現在も有効な抵当権かどうかもわからないというものもあります。

支払終えているだろうという推測だけで抹消してしまってから、あとから「支払え!」となっても困りますので確認は必要です。

そこで、ある程度の客観的な資料に基づき、当事者どちらかの単独での抹消申請も可能になっています。

①支払った領収書などが残っている。

②権利者がいないことを証明する。

③支払うべき金額を預ける。

④抵当権の抹消を訴えて勝訴する

以上のような4つの方法があります。

①~③については、資料を揃えるのが難しかったり、金額がかなりかかるなど、実際に抵当権抹消を単独で行うにはハードルが高くなります。

ただ、この方法で抹消ができれば時間も少なくて済みます。

しかし、書類も揃わないし、相手が誰なのかもわからない場合は④を選択することになります。

④の方法は、関係者の所在がわからないとか実体がすでにないとかを調べる必要があります。

そのため、時間をかなり要することを想定してください。

少なくても数ヶ月~1年くらいかかるケースもあるのです。

不動産の売却が決まってからでは、引渡しまでには間に合いません。

販売活動に入る前に、少なくとも抵当権抹消のメドをつけておくと良いでしょう。

抵当権の抹消については、司法書士が適任です。

事前に相談しておくと、売却もスムーズに行えると思います。

 

相続について / 空家について /

 

Q. 空き家のままだと固定資産税が6倍になるのですか?

A.

「空き家にしておくと損するよ!」

相続した実家や空家になった不動産をもっていると、「お金がかかる」「損をする」といわれた経験がありませんか?

2015年に施行された『空き家対策の推進に関する特別措置法』がその根拠になっており、行政が「特定空家」と指定したときには、税金特例を解除したり、代執行による解体などができます。

特定空家というのは、

・そのままだと倒壊などの危険のある状態にある空き家

・臭いや汚染など衛生上、周辺に有害となる空き家

・木や雑草の手入れがされていないなど周辺の景観を損なう状態の空き家

・動物や不特定の人間が住み着くなど保安上の危険があるとされる空き家

このような状態にあると指定されると、「特定空家」とされます。

ですので、単に空き家にしているだけで指定されることはなく、適切に管理されている空き家については、それほど心配することはありません。

 

◆特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍に!

特定空家というのは、周辺の環境・住民などに害を与えたり、影響を与えたりすると想定されるものです。

この空き家の状態で放置される原因として考えられるのが税法上の特例です。

敷地に住宅が建っている場合は、その敷地にも特例が適用されて固定資産税が安くなります。

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと住宅用地としての特例が適用されません。

そのため、固定資産税の額を安く抑えるために、空き家のまま放置されてきた現状があります。

特定空家として指定されば場合は、この住宅用地特例の適用が無くなり、固定資産税が最大6倍にまで高くなります。

固定資産税が高くなるなら、貸すなり売るなりしてしまおうと考える所有者が増えることを意図しています。

 

◆負担は大きい固定資産税の軽減措置

みなさんが支払っている固定資産税は一般的に住宅用地としての軽減措置を受けています。

固定資産税の標準税率は1.4%です。

【住宅用地に対する固定資産税の課税特例】

敷地面積200㎡以下の小規模住宅用地・・・課税標準額の6分の1

敷地面積200㎡を超える一般住宅用地・・・課税標準額の3分の1

 

また、都市計画区域内にある土地・家屋に課税される都市計画税も固定資産税同様になっています。

都市計画税の標準税率は、0.3%です。

【住宅用地に対する都市計画税の課税特例】

敷地面積200㎡以下の小規模住宅用地・・・課税標準額の3分の1

敷地面積200㎡を超える一般住宅用地・・・課税標準額の3分の2

 

住宅用地の特例適用外となると、上記の特例がなくなりますが、一律ではないため必ずしも現在の税額の6倍になるわけではありません。

ただし、確実に固定資産税等が高くなることには変わりありません。

 

◆建物は解体されても費用は請求されることも

特定空家の勧告を受けたからといって、すぐに何かをされるわけではありません。

所有者が勧告に従った手続き・作業をすると、問題はありません。

しかし、特定空家に対する措置は、税制の優遇撤廃だけではありません。

倒壊などの危険がある場合には、行政で解体などをして、その費用を所有者に請求することもできます。

解体などについては、各地方自治体での補助もありますので、まずは相談をして適切な対応をするようにしてください。

また、一度は税制優遇を撤廃されたとしても、勧告に従った是正をすることで再度特例の対象にもなりえます。

 

◆特定空家にならないようにするために

相続などで空き家になった不動産をもってしまったら、特定空家にならないようにしなくてはなりません。

特定空家にならないためには適切な管理が必要です。

そのための方法としては、以下のようなことが考えられます。

①空き家管理サービスなどを利用して住宅の状態を保つ

②賃貸住宅として利用する

③相続放棄をする

④早期に売却により譲渡する

また、売却する場合には譲渡所得に対する優遇税制もあります。

 

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Q. 契約不適合責任とは何ですか?瑕疵担保責任とは違いますか?

A.

平成20年4月の民放改正により、それまで「瑕疵担保責任」として売主側が保証していた部分を撤廃し、あらたに「契約不適合責任」という条項に変更になりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任は、似ているようでまったく解釈が異なっています。

 

◆瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

今まで瑕疵担保責任として売主側が保証していた部分には、範囲があらかじめ決められていました。

主要構造部に対する欠陥と雨漏り・給水管の不具合です。

また、土地については土壌汚染や地中埋設物が該当します。

これは、物件を見ただけではわからない部分を対象にして、引渡し後でも売主への責任が追及できるものでした。

しかし、不動産の欠陥はこれだけに限られません。

そのため、売主側の保証範囲を指定しないかわりに、保証の指標にするものを「不動産を購入した目的に支障になるかどうか」としたものが契約不適合責任になります。

これは一見、範囲が広いために、なんでも売り主側の責任となりそうですが、そうではありません。

まず、自分が知っている不具合をすべて公表して書面にし、買主に対して認知します。

「物件状況報告書・付帯設備報告書」を作成することが重要になってきます。

ここは瑕疵担保責任と同じように、買主が知っていたことまでは保証をすることはないということです。

さらに、欠陥と思われることでも、その不動産を購入した目的が果たせることであれば、保証する必要はないという考えです。

 

◆契約不適合責任の期間と効果

契約不適合責任は、住宅品質確保法との関連もあり、良質な住宅の提供を目的とした措置の一環です。

そのため、買主側が不利になることのないよう規定されています。

民法では、契約不適合責任の適用期間は、その事象があったことを知ってから1年間とされています。

しかし、この規定では売主はいつまでも契約不適合責任を負うことになります。

そこで実務上は、契約不適合責任の適用期間を引渡しから一定期間定めることが慣習になっています。

目安としては、短くて3ヶ月、長くて1年といったところです。

不動産業者が売主の場合は、引渡しから2年間を契約不適合責任の適用期間にしており、瑕疵担保責任の規定をそのまま流用しています。

この期間は、契約の解約や修繕などを買主が請求できることになります。

契約不適合責任を免責とする規定を定めることも問題ありません。

ただし、買主に極端に不利になるものについては無効になる可能性があります。

 

◆相続物件では「契約不適合責任免責」条項も有効

長年住んでいない住宅やその存在を初めて知った不動産であれば、不具合などはわからないものです。

そのため、買主との協議で「契約不適合責任を免除する」条項を売買契約書で締結することもできます。

買主には、多少のリスクも発生しますので、価格交渉があるかもしれません。

しかし、あとから予想を超えた不具合が見つかり、多額の費用負担をするよりも良いと思います。

特に売却後に相続人で金銭を分配することになっていれば、あとから負担の割合で揉めることもあります。

 

よくある質問 / 相続について / 空家について /

 

Q. 査定をするために必要な書類などはありますか?

A.

相続した一戸建・マンションなどがいくらで売れるのかは気になるところです。

査定を希望する住宅の所在地と大きさ・築年数がわかれば、だいたいの査定額はわかりますが、不動産はその価値が高い分、プラスマイナスの要素で大きく価格が変わることもああります。

できるだけ正確な価値を知るためにも、不動産査定に用意できると便利な書類をご紹介します。

 

◆権利証・登記済証・登記識別情報

「権利証」「登記済証」といわれるものは、同じものです。

戸建の場合は土地・建物が一緒になっているものと、別々になっているものがあります。

また、同じような権利証でも、「建物の表示登記」となっているものでは売買では使用しません。

マンションの場合は、1部になっていて、その中に土地に関する権利も一緒になっています。

「登記識別情報」は、役割としては権利証と同じものですが、オンライン化に合わせて作成されたものです。

ちなみに、権利証を紛失した場合は、権利証に代わる書類を作成する必要があります。

別途費用がかかりますので、権利証などは紛失しないようにしてください。

 

◆固定資産税等の納付書

毎年4月~5月にかかえて各市町村から送られてくる固定資産税等の納付書。

固定資産税・都市計画税の納付をしてしまうと捨ててしまう人もいますが、この納付書には評価額も記載されています。

評価額は、実際に取引される価格とはかなり差が出ることもありますが、価格を付けるときの目安になります。

特に周辺の取引事例の少ない地域では、評価額から算出することで信頼性の高い査定額となります。

 

◆建築確認申請書(戸建の場合)

戸建を新築したときに、各市町村の建築許可を受けるために提出した申請書・建築図面など一式納めてあり冊子になっているものです。

詳細な建築構造・仕様などもわかるため、住宅の内部構造などのプラス点を見出すことができます。

また、施工業者もわかるため信頼性によるブランド化も査定額には影響があります。

 

◆管理費等請求書・管理規約・パンフレット(マンションの場合)

マンションの場合には、管理費や修繕積立金などは月々の支払いに影響があるため、購入者には大きな検討ポイントになります。

たとえ価格は安くても、月々にかかる管理費などが高いと成約には結びにくいものです。

また、管理規約やパンフレットによってマンションの仕様や設備・セキュリティなども付加価値として考えますので、必要な要素です。

 

不動産の価値は、例え隣にあるものでもまったく同じ価値とはいえません。

住宅の査定は、詳細がわかるほどその価値に差が出るといえますので、できるだけ書類が揃うと不動産価値が明確になります。

 

相続について / 空家について /

 

Q. 相続放棄をすれば管理責任を免れることはできますか?

A.

親の所有していた不動産を子供が必ず相続するとは限りません。

多額の借金がある不動産・もっている価値が低いもの・山奥で所在がはっきりしないなど、相続しても不利益が多くなってしまうときもあります。

相続放棄をすることで、権利の上では無縁になることは可能です。相続する権利を放棄することもあるでしょう。

しかし、相続放棄をしても、不動産の管理責任からすぐに免れるわけではありません。

次の管理者が決まるまでは、相続人の立場にあるものが管理をすることになっています。

 

・自分のあとの順位にある相続人に相続が確定し、相続登記がされる。

・相続人全員が相続放棄をした場合は、相続財産管理人が裁判所から選任される。

 

これまでの間に、対象不動産に対する責任は残ったままです。

(民法第940条)

相続の放棄をしたものは、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

「建物が崩れそうなので解体して欲しい。」

「荒れ放題の土地の除草をして欲しい。」

「土地に生えている樹木にカラスの巣ができて近隣に迷惑がかかっている。」

といったクレームがあったときには、対応しなければなりませんので、利用しない不動産・処分しようと思っている不動産は早めに対応することがよいでしょう。

 

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Q. 地方の空き家・土地は売り時?低未利用地の譲渡所得100万円控除とは?

A.

「地方にある住宅・土地を相続しても、売却するための費用がかかって手元に残らない」

「放っておいても固定資産税はわずかだし、手間をかけるほどでもない。」

地方の空き家・空地の利用度アップのための政策として、売却したときにかかる譲渡所得税を一定額控除する制度があります。

「低未利用地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除制度」といわれる売却した利益から100万円を控除する制度です。

 

◆ケーススタディ

①空き家になっていた実家の土地・建物を売買価格400万円で売却。

②解体費や測量費・仲介手数料など必要経費300万円を売却価格から差し引きます。

③差し引いた金額100万円から100万円控除します。←本制度を利用

④計算上の残り金額はゼロのため、譲渡所得税はかかりません。

今までであれば、③で残った100万円から長期譲渡所得20%を支払う必要がありました。

このケースでは、そのまま100万円が手元に残ることになります。

 

◆控除を受けるための要件

利用するための要件は、主に以下のとおりです。

・譲渡したものが個人であること。(企業・会社は該当しません。)

・都市計画区域内にある利用がされていない、または利用程度が低いと市区町村長が確認したものであること。(指定の書類が必要です。)

・所有期間が5年を超えるもの。(相続の場合は被相続人と合わせて5年を超えるもの。)

・譲渡をした価格が500万円以内であること。

・譲渡されたものが親子や夫婦などの特別な関係ではないこと。

 

◆手続きに必要な書類

・低未利用土地確認書(該当不動産のある市区町村に申請し取得します。)

・不動産売買契約書写し

・登記事項証明書

・譲渡所得の内訳書

これらの書類を添付して、確定申告することになります。

 

◆低未利用土地確認書の発行方法

この制度を受けるために必要な書類のうち、「低未利用土地等確認書」は該当不動産のある市区町村に申請し、発行されることになります。

札幌市の場合は、書類の発行には2週間程度かかるとされています。

税務署への申告時には、早めの手続きが必要です。

手続きの詳細→「低未利用土地等確認書の発行について/札幌市」

 

◆適用が受けられるケース例

①空き家や空き店舗が建っている土地。ただし、建物だけの譲渡では利用できません。

②共有持分の土地の場合は、共有所有者ごとに要件を満たしていれば利用できます。

③分筆した土地の場合は、分筆してから本制度を利用しているかどうかがポイントになります。前年・前々年に利用していた場合は対象にはなりません。

④相続した土地等の場合は、被相続人と相続人合わせて5年を超えていれば利用できます。

⑤不動産業者が買い取って、空き家を再販売するケースや土地に建物を建てて再販売することも低未利用地の活用とみなして利用ができます。

 

この制度の目的は、利用されていない不動産を売買させて、活用できるものにすることです。

今のところ、令和4年の12月31日までに譲渡することとされています。

制度の延長も考えられますが、この機会に相続してからそのままになっている不動産の売却を考えてみてはいかがでしょうか?

 

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Q. 「出費ばかりで困ってます!」空き家の管理コストで注意する点とは?

A.

親が亡くなったり、施設に入所したりと空き家になる理由はさまざまです。

売却するか賃貸にするか、はたまた建物は取り壊してしまうのか、考えがまとまらないので空き家のままってことで日々が過ぎてしまったりするでしょう。

一見、空き家なのでそのままにしてもコストもかからないと思われるかもしれません。

ひとつひとつは小さくても、積もり積もると空き家のコストもかさむものです。

 

◆止められなければ基本料金がかかる電気料金

「空き家にするなら電気を止めてしまえば、電気代もかからないから大丈夫!」

ところが、防犯防災のためにセキュリティや火災報知器を作動させておくとか、水道管などの凍結防止のために電気設備が必要なこともあります。

また、よくブレーカーだけを止めておけば電気代がかからないと思われがちですが、電気契約をしているだけで基本料金がかかります。

「北海道電力のホームページ」によると、30アンペアの契約基本料金は1,023円/月になります。

電気契約は基本的に1年単位ですので、1年以上空き家にするのであれば解約が理想です。

しかし、たまに来ては利用したり、空き家の管理を依頼しているときには、電気契約を止めるわけにはいきませんよね。

 

◆上水道・下水道は凍結の心配を考える

電気と同様に、住宅を使用していくために必要なインフラが、上水道と下水道です。

キッチンを使ったりお風呂に入る、少なくともトイレを使用するなら水道の使用停止はできません。

「札幌市水道局のホームページ」によると、札幌市の上下水道の基本料金は1,320円/月で、使用量が0立方メートルでも基本料金は毎月かかります。

一方、使用している限りは冬には凍結による漏水の危険もあります。

住宅内にある止水栓だけでは、十分な水落としができないことも注意が必要です。

 

◆雪対策コストは際限がない

北海道の住宅の場合は、冬期間の雪対策が空き家管理には重要になってきます。

水道管の凍結・積雪による屋根からの水漏れ・落雪による外壁や窓の破損・隣家への被害など、冬場のトラブルはたくさん想定されますので、定期的な点検と除排雪が必要になるのです。

除排雪だけであれば、1シーズン3万円~5万円くらいで請け負うところがあります。

ただし、住宅の保持を目的としているためではありませんので、住宅周辺の除排雪だけのため、屋根の雪下ろしなどは別になります。

 

北海道の空き家の管理は、冬のことも考えながら管理コストをとらえる必要があります。

また、火災などの災害に備えて火災保険を掛けておく必要もあります。

空き家の維持管理をするにも、固定資産税だけではなくさまざまなコストがかかることに注意しましょう。

 

 

 

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Q. 相続不動産を売却するときに必要な費用とは?

A.

①相続登記費用

 実家などの場合は、親が亡くなってから売却するときには相続人に名義を変える相続登記が必要になります。

 相続登記は、自分で手続きをすると印紙代だけしか費用がかかりません。

 ただし、「相続関係が複雑」「相続人が確定できない」「法務局へ通う時間がない」などのときは司法書士に依頼します。

 司法書士に依頼したときの相続登記の費用は、相続内容により異なりますが、10万~20万くらいの範囲がひとつの目安です。

 

②不動産仲介手数料

 不動産を売買するときに不動産会社が仲介に入った場合に支払う手数料です。

 不動産仲介手数料は、売却される不動産の成約価格によって変動します。

 簡易な計算式では、成約価格×3%+6万円×消費税になります。

 成約価格が500万円以下の場合は、上記の計算式とは異なります。

 

③不動産売買契約書印紙代

 不動産売買契約書に貼る収入印紙の代金で、税金になります。

 印紙税については、租税措置法に基づき現在軽減されています。

 主な印紙税額は、「国税庁のホームページ」をご覧ください。

 原則として契約書1通につき、上記の印紙が必要です。

 ただし、北海道では慣習として売買契約書を1通作成して印紙代を売主・買主で折半するケースもあります。

 

④境界測量費用

 不動産を売却する際には、隣地との境界をはっきりさせる必要があります。

 北海道では慣習として、登記されている面積で売買をする公簿売買が一般的です。

 そのため、売却時に敷地を実際に測らないで売買が成立することもありますが、境界の確認だけでもすると、あとあとトラブルを避けられます。

 境界の位置を確認するだけであれば、5万~10万円くらいでできます。

 また、境界石が不明なときに埋設をした場合は、30~40万円くらいが相場です。

 

⑤建物解体費用

 土地の売買を目的とした場合に、古い家屋があるときには建物解体が必要です。

 建物の解体には、構造によって費用は異なり、木造であるか?鉄骨であるか?によっても大きく異なります。

 一般的な木造住宅であれば150万円~200万円くらいで解体できます。

 しかし、売却にかかる諸費用の中に占めるウエイトはもっとも大きいので、どのタイミングで解体するかはよく相談して決めるといいでしょう。

 最初から家屋は解体せずに、引渡しまでに解体するという成約条件を付ける方法もあります。

 

⑥建物滅失登記費用

 建物を解体する場合には、解体したあとに建物の登記を無くす必要があります。

 建物の滅失登記と言って、売主側の負担で行うのが一般的です。

 建物滅失登記は自分でもすることができますが、土地家屋調査士に依頼することもできます。

 土地家屋調査士に依頼する場合は、3万~5万円くらいの費用がかかります。

 また、建物滅失登記には解体業者の建物解体証明書が必要になります。

 

⑦残置物処理費用

 住宅の中の遺品整理を業者に依頼するということもできます。

 遺品整理専門の会社に依頼をして、細かなものまで整理を依頼するケースもあるでしょう。

 また、自分たちで形見分けや引き取り手を探したあとに、残ったものを処分してもらうケースもあります。

 作業内容によって費用は異なりますが、一戸建ての室内をまるごと処分する場合には100万円近くかかる場合もあります。

 また、位牌などは処分に別費用がかかる場合もありますので、よく相談してください。

 

⑧住宅性能評価費用

 平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進に関する法律」に基づき設けられた制度が、住宅性能表示制度です。

 あらかじめ登録された機関が、国が定めた技術基準に従って住宅の性能評価をします。

 その結果を「住宅性能評価書」として発行します。

 「住宅性能評価書」があることで、買主には安心して購入してもらえるため、売る側としても価格の設定に自信をもつことが可能です。

 特に査定のときにはわからない構造や内部状態をある程度把握できるため、「住宅性能評価」の無い住宅との差別化も可能です。

 また、「住宅性能評価書」があることで「既存住宅瑕疵保険」への加入ができます。

 もし、引渡し後に起きた不具合に対して、売主側が保険で対応できるのです。

 「住宅性能評価」と「既存住宅瑕疵保険」を合わせて10万円程度がかかります。

 

ここに記載した費用は、売却時にすべてかかるとは限りません。

また、かかった費用を売却時に清算したいということもありますので、不動産業者などと相談することが必要です。

 

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Q. 相続した空家を売却しても所得税がかからない??

A.

不動産を売却すると、売却した利益に課税される「譲渡所得税」。

しかし、自分が住んでいた住宅ならば一定の条件の元、軽減措置が受けられます。

同じように相続した実家を売却しても、譲渡所得税がかからない制度があります。

『相続空き家を売却したときの3000万円特別控除』です。

ただし、これは戸建の空家だけの適用で、マンションなどではできないことに注意してください。

 

◆適用条件

・昭和56年5月31日以前に建築された住宅。

・家屋を売却する際には耐震リフォームをして譲渡する。

・相続の直前まで親などが居住をしていた、または、介護認定を受けた上で施設などに入所していた。

・マンション以外の建物であること。

・相続直前まで他の人が居住または利用していなかったこと。

・相続してから譲渡されるまで、他の人が居住するなど利用していないこと。

・譲渡する人が相続を受けた人であること。

・建物を壊して土地を譲渡する場合も適用できる。

・譲渡する価格(売却価格など)が1億円以下。

 

 

◆手続き

この制度は確定申告をすることによって適用されます。

確定申告のときに必要な書類は以下のとおりです。

①譲渡所得の金額の計算に関する明細書

②対象家屋・土地の登記事項証明書

③対象家屋・土地の売買契約書の写し

④被相続人居住用家屋確認証明書

⑤耐震適合証明書または建設住宅性能評価書の写し(家屋も譲渡する場合)

 

◆被相続人居住用家屋確認証明書は市区町村に申請します

『相続空き家を売却したときの3000万円控除』を受けるためには、確定申告が必要です。

その確定申告の提出に必要な書類のうち、④「被相続人居住用家屋確認証明書」は対象物件がある市区町村に申請して取得しなければなりません。

その申請にも必要な書類があり、例えば、

・被相続人(親など)の除票住民票の写し

・相続人(子供など)の住民票の写し

・対象家屋・土地の売買契約書の写し

・売却を依頼した不動産業者が作成した空き家表示をした広告、もしくは電気・水道などの使用停止を確認できる書類

・更地にした場合は、取壊し証明書(解体業者に発行を依頼します。)

・家屋の取壊し前から取壊し・更地までを確認できる書類(各々の日付の入った写真など)

・施設に入所した場合は、入所施設の契約書の写し

・被相続人の介護保険証などの写し

その他にも要件を満たすために必要な書類を求められる場合があります。

各市区町村に事前に確認しておくことが必要です。

特に、更地で引き渡す場合には「家屋の写真を撮ってなかった!」なんてことにならないように注意しましょう。

 

今のところ、令和5年12月31日までの期間が決められていることも注意が必要です。

また、軽減措置が適用されて減額される税額は、ケースによって異なる場合があります。

必要な税額については税理士や税務署にご相談・確認するようにしてください。

 

 

相続について /

 

Q. 生前に売却すると節税効果の高い譲渡取得税の軽減措置とは?

A.

不動産を売却したときに利益が出た場合、その利益に対して税金『譲渡取得税』

所有している期間によって変わりますが、売却利益の20%~39%かかります。

ところが、居住用の不動産を売却した場合には、かなり大きな軽減措置があり、札幌市内の戸建・マンションであれば、譲渡取得税がかからないケースの方が多いくらいです。

 

①適用が簡単!もっとも利用される『3000万円特別控除』

所有者が住んでいた住宅を売却して、得られた利益が3,000万円までであれば譲渡取得税を払う必要がありません。

もっとも単純化すると、「3000万円以内で売れたら税金がかからないということです。

(適用条件まとめ)

・自分が住んでいた住宅である。(住民票などで住所地を証明できる)

・転居後3年以内の12月31日までに譲渡する。

・土地の場合は、住宅取壊しから1年以内に契約、3年以内に譲渡する。

 

②所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間10年を超える自分が住んでいた住宅を売却したときに、譲渡取得税の税率が軽減されます。

また、この特例は『3000万円特別控除』と併用して利用できるため、売却したときの利益が3,000万円を超えたところの金額に利用できます。

3000万円までは『3000万円特別控除』を、3000万円を超えて6000万円までの部分は税率が15%になります。

(適用条件まとめ)

・所有者の所有期間が10年を超えている。

・自分が住んでいた住宅である。(住民票などで住所地を証明できる)

・転居後3年以内の12月31日までに譲渡する。

・土地の場合は、住宅取壊しから1年以内に契約、3年以内に譲渡する。

 

③特定の居住用財産の買換え特例

戸建を売ってマンションを購入するといったような場合に利用できる特例です。

自分の所有していた戸建を売った価格より、新しく買ったマンションの価格が高ければ、譲渡取得税はかかりません。

また、売った戸建の価格から新しいマンション価格を引いても利益が出る場合は、その利益からかかった費用を引いたものに税率をかけることになります。

課税される金額がかなり少なくなりますので、納める税金も少なくなります。

ただし、『特定の居住用財産の買換え特例』は課税を繰り延べする制度です。

『3000万円特別控除』や『所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』だけでは適用しきれない、またはできない場合の軽減措置ですので、利用するケースは稀だと思ってください。

 

ここでご紹介した譲渡取得税の軽減措置は、相続したあとでは利用することができません。

子供との同居や高齢者専用住宅へ引越したときなどに、自宅を売却するときに有効です。

もっと早く売れば税金がかからなかったのにということにならないようにしてください。

また、軽減措置が適用されて減額される税額は、ケースによって異なる場合があります。

必要な税額については税理士や税務署にご相談・確認するようにしてください。

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