よくある質問 / 任意売却について /

Q. 【任意売却事例３】アパート経営が行き詰まり任意売却に

A.

【物件概要】種別：共同住宅　土地面積：３４２㎡　建物延床面積：３７０㎡

　　　　　　構造：鉄骨造２階建　成約年月：２０２０年３月

奥様が財テクとして購入していたアパートが、経営に行き詰まり返済が滞っており任意売却をしたいとの相談がありました。

ご主人が保証人になっているにも関わらず、まだ話せていないとのことでした。

ご家族に話ができていないケースは意外に多く、ご本人の不安の解消、ご家族との話し合いの場の設定はよくあります。

私どもを交えて家族会議を開いていただき現状を説明させていただきました。

第三者からの説明は冷静に判断されることが多く、今回もご主人は素直に聞き入れていただきました。

売却後の残債務の返済も夫婦で払っていくことで、早くに結論が出ました。

満室のアパートでもあったので、任意売却はスムーズに行われ買い手はすぐにつきました。

よくある質問 / 任意売却について /

Q. 【任意売却事例２】賃借している住宅の任意売却

A.

【物件概要】種別：戸建　土地面積：２３７㎡　建物面積：１０１㎡

　　　　　　構造：木造２階建　成約年月：２０１８年８月

住宅を新築して1年後に転勤となり、ローン返済の負担解消に住宅は貸していました。

会社の業績悪化にともないボーナス支給も無くなり、住宅ローンを滞納し始めていました。

任意売却による債務整理の相談を受けましたが、賃借したままでの売却では任意売却に十分な返済は見込めません。

貸している側からの賃借人への退去予告は、６ヶ月前に行うことが原則です。

しかし、その間にも借金は増えますし、そもそも債権者（金融機関）が待ってはくれません。

弊社から賃借人に現在の状況を説明しましたが、ちょうど入居したばかりだったこともあり「引越の資金が無い」といわれました。

債権者と賃借人の退去についての条件交渉をしまして、引越し費用を売却額から支払うことで了承得ました。

再度交渉した上で、賃借人にも退去の了解を取り付けることができました。

少し時間はかかりましたが、転居後の売却もスムーズに進みました。

賃借人の退去には、交渉時間も要するケースが多く、任意売却に取り掛かるまでに時間がかかります。早めに進めることが重要になります。

よくある質問 / 任意売却について /

Q. 【任意売却事例１】突然の入院治療で住宅ローンの返済困難に

A.

【物件概要】種別：マンション　専有面積：７５㎡　成約年月：２０１６年４月

夫婦共働きで収入には余裕がありましたが、奥様の病気が発覚し世帯収入が減ったことに加え入院治療費も大きく、ローンの返済と病気の治療の両方に悩みを抱える状況で相談をされました。

まだ、住宅ローンの滞納は発生していませんでしたので、債権者（金融機関）との手続き交渉に入りました。

任意売却は手続きが進むと住宅ローンの支払いは自動的にストップします。

問題は、マンションであるために管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いでした。

現在、マンションに居住していることもあり、できるだけ管理費などの滞納は避けたいとのことでしたので、「持ちこたえられる時期はいつか？」を考え、その時期を越えたら退去をすることを決めました。

全体のスケジュールを決めての任意売却のスタートでしたが、近隣の売却物件も少ないこともあり、買い手はまもなく決まりました。

マンションは維持が難しかったので手放すことにはなりましたが、管理費や固定資産税の負担もなくなり、治療に専念できる環境を整えることができました。

管理費や固定資産税は、あえて滞納をする方法もあります。管理会社や市税事務所との打合せも行いますので、ご相談ください。

よくある質問 / 相続について /

Q. 親と同居して住んでおりました。土地は親の所有、建物は私の所有です。親が亡くなったあとも、相続の手続きを放置していましたが、自分の事業の不振により借入の関係で売却しなければならなくなりました。この不動産は、まだ売却できますか。またその場合はどうすればよいでしょう。

A.

まず、親の名義不動産に関して、相続の手続きを進めましょう。

相続人となるご兄弟が他にもいらっしゃる場合は、事情を説明し、相続の手続きに協力いただけるように相談しましよう。ご兄弟への相談が難しい場合は、当社が仲介してお話を進めることも可能です。

また、内容によっては、弁護士に依頼し調停を申し出ることも可能です。

よくある質問 / 相続について /

Q. 不動産に関する遺言書があるのですが、内容が納得できません。どうしたらよいですか。

A.

まずは内容を確認させていただきます。

遺言状があっても場合によっては法定相続分の主張をすることが可能ですので、ご相談ください。内容によっては、弁護士に依頼し調停を申し出ることも可能です。

よくある質問 / 相続について /

Q. 親が介護施設に入ったため、自宅マンションが空き家になりました。子ども達は遠方住まいのため管理が困難ですし、今後もし相続したとしても費用負担が多くなるため処理に困っています。

A.

この場合は成年後見人制度（判断能力が十分でない方が不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てをして、その方を援助してくれる人をつけてもらう制度）を利用します。

まずは弁護士・司法書士と相談をし、自宅売却に関してのみ管理できる保佐人を利用して、事前に自宅売却を成立させます。事前に進めることで、売却資金を介護施設での生活資金に当てることができます。

よくある質問 / 相続について /

Q. 親がマンションで孤独死しました。マンションは管理費等の維持費がかかるため、早期売却を希望します。相続登記のための手続きと、売却手続きを依頼できますか。

A.

ご兄弟が複数名いて相続登記をする際、当社が弁護士・司法書士と連携をして登記に必要な手続きを進めさせていただきます。

同時に売却手続きも並行して進めます。室内で孤独死があった物件の場合は精神的瑕疵物件となり、売却金額に関しましては交渉が必要となりますが、できるだけ管理費等の負担が少なく早期に売却できる方向で進めていきます。

よくある質問 / 相続について /

Q. 亡くなった者には相続人として子どもと孫がおりますが、長いこと疎遠でした。協議の仲立ちをお願いできますか。

A.

はい、当社で協議の仲立ちをさせていただきます。又、話の進め方についてのアドバイスもさせていただきます。

分配に関する書類等の作成は司法書士と協議しながら、法定相続分に沿って作成させていただきます。また、故人が住まわれていた住宅の売却につきましても、成約までの進捗状況を各人に逐次ご報告させていただき、売却代金に関しましては、所有権移転時に当社が責任を持ってみなさまに分配します。

よくある質問 / 相続について /

Q. 相続人数が多く遠方の者もいるため、戸建売却後の分配率を決められずにいます。売却手続きだけでなく、分配率についての意見の調整も依頼できますか。

A.

本来はみなさま一堂に会していただき協議を進めるのが最善ですが、遠方の方もいらっしゃってそれが困難な場合は、当社で電話・郵便での協議等を進めさせていただきます。その際、分配率につきましてはご親族同士の意見を伺い、弁護士とも相談のうえ、事例等も考慮して決めていきます。事後の税金対策等のご相談にも応じます。 また、親族の協議が不調の場合は、弁護士に依頼し裁判所で調停という方法もありますので、ご安心ください。

よくある質問 / 相続について /

Q. 相続人数が多く遠方の者もいるため、戸建売却後の分配率を決められずにいます。売却手続きだけでなく、分配率についての意見の調整も依頼できますか。

A.

本来はみなさま一堂に会していただき協議を進めるのが最善ですが、遠方の方もいらっしゃってそれが困難な場合は、当社で電話・郵便での協議等を進めさせていただきます。その際、分配率につきましてはご親族同士の意見を伺い、弁護士とも相談のうえ、事例等も考慮して決めていきます。事後の税金対策等のご相談にも応じます。 また、親族の協議が不調の場合は、弁護士に依頼し裁判所で調停という方法もありますので、ご安心ください。