相続について /

Q. 生前に売却すると節税効果の高い譲渡取得税の軽減措置とは？

A.

不動産を売却したときに利益が出た場合、その利益に対して税金『譲渡取得税』。

所有している期間によって変わりますが、売却利益の２０％～３９％かかります。

ところが、居住用の不動産を売却した場合には、かなり大きな軽減措置があり、札幌市内の戸建・マンションであれば、譲渡取得税がかからないケースの方が多いくらいです。

①適用が簡単！もっとも利用される『３０００万円特別控除』

所有者が住んでいた住宅を売却して、得られた利益が３，０００万円までであれば譲渡取得税を払う必要がありません。

もっとも単純化すると、「３０００万円以内で売れたら税金がかからない」ということです。

（適用条件まとめ）

・自分が住んでいた住宅である。（住民票などで住所地を証明できる）

・転居後３年以内の１２月３１日までに譲渡する。

・土地の場合は、住宅取壊しから１年以内に契約、３年以内に譲渡する。

②所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間１０年を超える自分が住んでいた住宅を売却したときに、譲渡取得税の税率が軽減されます。

また、この特例は『３０００万円特別控除』と併用して利用できるため、売却したときの利益が３，０００万円を超えたところの金額に利用できます。

３０００万円までは『３０００万円特別控除』を、３０００万円を超えて６０００万円までの部分は税率が１５％になります。

（適用条件まとめ）

・所有者の所有期間が１０年を超えている。

・自分が住んでいた住宅である。（住民票などで住所地を証明できる）

・転居後３年以内の１２月３１日までに譲渡する。

・土地の場合は、住宅取壊しから１年以内に契約、３年以内に譲渡する。

③特定の居住用財産の買換え特例

戸建を売ってマンションを購入するといったような場合に利用できる特例です。

自分の所有していた戸建を売った価格より、新しく買ったマンションの価格が高ければ、譲渡取得税はかかりません。

また、売った戸建の価格から新しいマンション価格を引いても利益が出る場合は、その利益からかかった費用を引いたものに税率をかけることになります。

課税される金額がかなり少なくなりますので、納める税金も少なくなります。

ただし、『特定の居住用財産の買換え特例』は課税を繰り延べする制度です。

『３０００万円特別控除』や『所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』だけでは適用しきれない、またはできない場合の軽減措置ですので、利用するケースは稀だと思ってください。

ここでご紹介した譲渡取得税の軽減措置は、相続したあとでは利用することができません。

子供との同居や高齢者専用住宅へ引越したときなどに、自宅を売却するときに有効です。

もっと早く売れば税金がかからなかったのにということにならないようにしてください。

また、軽減措置が適用されて減額される税額は、ケースによって異なる場合があります。

必要な税額については税理士や税務署にご相談・確認するようにしてください。

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Q. 相続したときにかかる税金にはどんなものがあるの？

A.

両親から住宅を相続すると、所有者が両親からあなたへ変わり、住宅を相続したと同時に税金の納付者もあなたになります。

住宅を相続したときには相続税が、保有していると固定資産税や都市計画税が、売却したときには譲渡取得税がかかります。

①相続したときにかかる相続税

両親が亡くなった場合に、その財産を引き継いだ場合にかかる税金が相続税です。

原則として、亡くなった両親のすべての財産が対象となりますが、相続税の対象にならないものもあります。

また、生命保険や死亡退職手当金などは、受取人が妻などになりますが、これも相続税の対象となります。

②所有しているときにかかる固定資産税・都市計画税

その年の１月１日時点で土地や家屋をもっている人にかかる税金が固定資産税です。

また、同じように都市計画で指定されている市街化区域内に土地や家屋をもっている人にかかる税金が都市計画税です。どちらも所在する市区町村に納めます。

税率は市区町村によって多少異なりますが、標準となる税率は以下のとおりです。

・固定資産税・・・課税標準額×１．４％

・都市計画税・・・課税標準額×０．３％

それぞれ住宅用地については軽減措置があります。

③売却したときにかかる譲渡取得税

土地や家屋を売却したときに生じた利益に対してかかる所得税・住民税のことを譲渡所得税といいます。所有している期間によって税率が変わります。

また、利益が出た場合にかかる税金ですので、利益が出なかった場合には譲渡取得税は発生しません。

例えば、売却額より残った住宅ローンが多いケースや売却に必要な経費が多いケースなどです。

・所有期間が５年を超えるもの・・・課税長期譲渡取得額×２０％

・所有期間が５年以下のもの・・・課税短期譲渡取得額×３９％

ここでご紹介した相続税・固定資産税・都市計画税・譲渡取得税には、それぞれ軽減措置があります。

それぞれのケースで異なりますので、必要な税額については税理士や税務署にご相談・確認するようにしてください。

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Q. 相続した家の価値がどのくらいか知るには？

A.

相続した家の価値がどのくらいするのかというのは気になるところですよね。

家の価格がわかれば固定資産税や相続税のおおよその金額もわかります。

①公示価格・基準地価から考える

公示地価は全国２万数千カ所の「標準値」の毎年１月１日時点の価格をいいます。

基準地価は、公示地価の補完する全国の「基準値」の７月１日時点での価格になっています。

実際に取引されている価格に一番近い価格といえます。

新聞やテレビでよく見られる「地価が上がった、下がった」というのはこの価格を指しています。

公示地価・基準地価を知るには国土交通省の標準地・基準地検索システム「国道交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べてみてください。

②相続税評価額いわゆる路線価から考える

相続税や贈与税の計算をするときに基準となる価格で、公示地価の８割程度で設定されています。

「路線価」と呼ばれているものです。

相続した不動産の前面道路に設定されている価格に敷地の面積をかけて算出します。

また、路線価が設定されていないところは固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出することができます。

路線価や倍率を知るには国税庁の情報サイト「財産評価基準書　路線価・評価倍率表」で調べてみてください。

③固定資産税評価額から考える

固定資産税や都市計画税などの税金を計算する基準となる価格で、公示地価の７割程度で設定されています。

３年ごとに評価替えが行われます。

課税価格は市区町村が保管する「固定資産課税台帳」に記載しており、本人であればその内容を見ることもできます。

また、毎年送付されてくる「固定資産税等の納付書」にも記載されています。

④実勢価格から考える

実際に取引が成立する価格のことを指し、公示地価や路線価の他に周辺の取引事例なども参考にされます。

実際に取引がされないとわからないもののため、需要が少ない地域では実勢価格がないこともあります。

国土交通省では２００６年から不動産取引をした人からアンケート調査を行い、物件が特定できないようにしたうえで価格情報を公開しています。

国道交通省の情報サイト土地総合情報システムの中の「不動産取引価格情報検索」で調べることができます。

⑤不動産鑑定士を利用する

土地・建物の実際の価格は、土地の形状や道路との接し方・マンションの回数などの複合的な条件で変わってきます。

必要があれば、不動産鑑定評価法などに基づいて不動産鑑定士に依頼をすることができます。

鑑定費用はかかりますが、客観的な価格を知るには役に立ちます。

⑥不動産業者へ査定を依頼する

相続した家を売却する考えもあるときは、地元の不動産業者へ査定を依頼することもできます。

現在の市場での不動産売却状況をもっと反映しているものといえます。

よほど難しい調査でなければ無料で査定をしてもらうことができ、いくつかの不動産会社の査定評価を見比べることもできます。

ただ、必ずしも査定価格が売れる価格とは限りません。

高い査定価格に目を奪われて売却依頼をしてしまうと、なかなか売れずに売却価格を下げたという話もよくあることです。

きちんと良いところ・悪いところを指摘してくれる不動産会社を選ぶようにしてください。

弊社の参加している査定サイトをご紹介しておきます。→「イクラ不動産」

参考にしてください。

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Q. 空き家になってからの荷物の片づけ方とは？

A.

①家を売却する場合

親が亡くなってから家を売却する場合には、相続に関係することと合わせて片づけを考える必要があります。

相続税を納めるまでの１０ヶ月以内、また、相続放棄や遺産分割協議書の作成などがある場合は、その手続き期間も考える必要があります。

家の売却は、一般的には成約まで３ヶ月～半年は想定が必要になります。

もちろん、家の売却時には荷物が片付いている方が売却はしやすいです。

しかし、なかなか荷物片づけの時間が取れない場合は、荷物のある状態で売却を始めて、徐々に片づけていくという方法もあります。

この点は、不動産会社とよく打合せをして、協力してもらいましょう。

②家を賃貸にする場合

家をそのままにして賃貸にする場合には、早めに荷物の片づけを進める必要があります。

住宅の状態によっては、リフォームなどが必要な場合もあるからです。

その場合には、レンタル倉庫などを利用して、一時的に保管をするという方法も検討してください。

③家を解体する場合

家を解体する場合には、室内の荷物を残したまま依頼することもできます。

しかし、現在、産業廃棄物の規制が厳しいため″家ごと処分″というわけにはいきません。

荷物の処分費がかかることは考えた上で、依頼をしてください。

また、庭木などの処分も必要になりますので、親族や近隣に庭木などの好きな人がいれば分けておくことも考えてみてください。

④「荷物の処分が大変」なら買取売却という方法も

家を売却することを考えている場合に、不動産業者に買い取ってもらうという方法があります。

この場合には、必要な荷物の片づけをして、残りの荷物も一緒に引き渡すこともできます。

ただし、買取売却の場合は、一般市場での売却価格より下がることに注意が必要です。

早めに売却したいといった時間的な制約がある場合には、検討してみる価値があります。

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Q. 実家の荷物はいつ片づけたらいいの？

A.

①理想は生前からの片付け

親が片づけをする様子があるのであれば、生前から始めるのが理想的です。

「捨てること」からではなく、「分けること」から始めてみましょう。

子供たちや親族などに形見分けから始めると、スムーズに荷物整理ができます。

ある程度進むと、自然と捨てる気にもなりますので、やりやすいことから始めてみてください。

 ②親が転居したときの片付け

子供が親を引きとったり、高齢者賃貸住宅や施設への入居などによって家が空き家になった場合には、親とよく話し合って荷物の片づけをすることになります。

勝手に処分をするのは、あとからトラブルの元になるので注意が必要です。

「時間を区切る」「範囲を区切る」など、ある程度期限を決めることで、心情的にも整理がつきやすくなります。

また、高価なものなどは空き家になっている家には置かずに、レンタルトランクルームなどを利用して保管する方法もあります。

③目的を決めてから片づける

実家の片づけは、漠然と始めることはオススメしません。

まずは、権利に関わるものや高価なもの・金銭などから始めます。

主なものとしては、預金通帳・印鑑・有価証券・不動産登記済証（権利証）・年金手帳・生命保険証券などがあります。

その他、遺言書・借用書・ローン関連なども考えられます。

そういった重要なものを集めて、ひとまとめにしてから、他のものの整理をしましょう。

重要なものを間違って捨ててしまうリスクも少なく、また、片付け作業の効率化にもつながります。

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Q. 親が亡くなってからでは遅い？相続前の必要な準備とは？

A.

①心情的なことだけで家を継ぐことは決めない

日本ではまだまだ家長制度が根付いていて、特に長男の負担は大きい印象があります。

昔は、家は長男が継ぐものとされていて、家だけではなく財産のほとんどを誰の反対もなく継いでいました。

しかし、法的な相続権も整備した現代では、家を継いだら兄弟たちに相続権分のお金を要求される時代です。

家を継ぐことが得する時代ではなくなり、むしろ負担ばかりが大きくなります。

②実家を引き継ぐ場合は相続前から修繕などをしておく

思い入れのある実家ですから、家を引き継ぐことを決めることも大事です。

ただ、「まだ、親が住んでいるから」といって、修繕などに消極的だと、いざ相続したときに慌てることになります。

修繕が必要になっている場所を把握して、定期的に直すことにより、空き家になっても補修や管理をしてくれる地元の業者と知り合うこともできます。

③実家の活用方法を考えておく

家は、空き家になった途端に急に状態が悪化します。

放火や火災の危険、動物が住みつき臭いなどで近隣に迷惑をかける、雪による倒壊など管理を続けることはなかなか大変になります。

周辺の賃貸相場や売買事例を調べておいて、貸し出したり売却することも考えておくことも大切です。

④持っている不動産をできるだけ把握しておく

実家を引き継いだのはいいが、財産がそれだけではないこともしばしば見られます。

遺品整理中に権利証でも出てくればいいですが、権利証を紛失していたりすると不動産があってもわかりません。

また、固定資産税を払っていないからといって、他の不動産がないと考えるのはよくありません。

特に地方にある土地建物や山林などは、固定資産評価が課税評価額に達していないため、税金を請求されていないだけかもしれないのです。

生前によく聞き取りをしておいて、早めに所在している役場などに聞くようにしましょう。

よくある質問 / 相続について /

Q. 親と同居して住んでおりました。土地は親の所有、建物は私の所有です。親が亡くなったあとも、相続の手続きを放置していましたが、自分の事業の不振により借入の関係で売却しなければならなくなりました。この不動産は、まだ売却できますか。またその場合はどうすればよいでしょう。

A.

まず、親の名義不動産に関して、相続の手続きを進めましょう。

相続人となるご兄弟が他にもいらっしゃる場合は、事情を説明し、相続の手続きに協力いただけるように相談しましよう。ご兄弟への相談が難しい場合は、当社が仲介してお話を進めることも可能です。

また、内容によっては、弁護士に依頼し調停を申し出ることも可能です。

よくある質問 / 相続について /

Q. 不動産に関する遺言書があるのですが、内容が納得できません。どうしたらよいですか。

A.

まずは内容を確認させていただきます。

遺言状があっても場合によっては法定相続分の主張をすることが可能ですので、ご相談ください。内容によっては、弁護士に依頼し調停を申し出ることも可能です。

よくある質問 / 相続について /

Q. 親が介護施設に入ったため、自宅マンションが空き家になりました。子ども達は遠方住まいのため管理が困難ですし、今後もし相続したとしても費用負担が多くなるため処理に困っています。

A.

この場合は成年後見人制度（判断能力が十分でない方が不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てをして、その方を援助してくれる人をつけてもらう制度）を利用します。

まずは弁護士・司法書士と相談をし、自宅売却に関してのみ管理できる保佐人を利用して、事前に自宅売却を成立させます。事前に進めることで、売却資金を介護施設での生活資金に当てることができます。

よくある質問 / 相続について /

Q. 親がマンションで孤独死しました。マンションは管理費等の維持費がかかるため、早期売却を希望します。相続登記のための手続きと、売却手続きを依頼できますか。

A.

ご兄弟が複数名いて相続登記をする際、当社が弁護士・司法書士と連携をして登記に必要な手続きを進めさせていただきます。

同時に売却手続きも並行して進めます。室内で孤独死があった物件の場合は精神的瑕疵物件となり、売却金額に関しましては交渉が必要となりますが、できるだけ管理費等の負担が少なく早期に売却できる方向で進めていきます。